這兩天，“秒光”銷售的太子灣·灣璽再次震動(dòng)深圳樓市：54套，2900萬(wàn)元/套起，開盤半天售罄，吸金約23億元。

4月5日上午9點(diǎn)，位于深圳蛇口的太子灣·灣璽再次開盤。此次出售的是太子灣N5的54套精裝公寓，也是該項(xiàng)目最后一手公寓，單套面積在320平方米-410平方米之間，單價(jià)為9萬(wàn)-13萬(wàn)元/平方米，單套房總價(jià)區(qū)間在2900萬(wàn)-5500萬(wàn)元，推出不過半天房源全部售罄。

克而瑞深圳區(qū)域分析，深圳地少人多，住宅項(xiàng)目供不應(yīng)求，特別是對(duì)于部分區(qū)位好產(chǎn)品好的項(xiàng)目，灣璽作為區(qū)位、產(chǎn)品、品牌口碑皆優(yōu)的項(xiàng)目，更會(huì)吸引購(gòu)買人群。

隨著疫情得到初步控制，深圳樓市開始躁動(dòng)，多個(gè)新盤在開售當(dāng)天便全部售罄。據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月深圳新房住宅成交3152套，環(huán)比上升279.8%；成交面積為32.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上升279.9%，成交套數(shù)和面積皆是今年以來新高。在二手房交易價(jià)格方面，依然位居全國(guó)第一。

深圳，一時(shí)間引領(lǐng)全國(guó)風(fēng)向，難道全新一輪樓市周期要從深圳拉開帷幕？

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三次開盤的“秒光”項(xiàng)目

公開資料顯示，太子灣·灣璽首次開盤是在3月7日，推出70套精裝公寓，240平方米-398平方米戶型，單價(jià)8.7萬(wàn)-13.5萬(wàn)/平方米，總價(jià)2000萬(wàn)至5000萬(wàn)元。項(xiàng)目在開盤16分鐘內(nèi)成交額超1億元，20分鐘超過了2億元。曾一度因?yàn)榕抨?duì)購(gòu)房人數(shù)過多而采取限流措施。

3月13日，招商太子灣再次開盤，推出14套360平方米-370平方米精裝公寓，總價(jià)4200萬(wàn)元起步，項(xiàng)目在一分鐘內(nèi)售罄。

“灣璽的開盤售罄并不出乎意外，3月份灣璽已經(jīng)兩度開盤售罄。” 克而瑞深圳區(qū)域分析，首先深圳受到多重利好，政策暖風(fēng)頻吹，市場(chǎng)迎來了量?jī)r(jià)齊升，只是疫情暫時(shí)打斷了深圳樓市節(jié)奏。隨著3月份疫情防控取得階段性成效，前期積累的客戶需求陸續(xù)得到有效釋放。其次，灣璽作為區(qū)位、產(chǎn)品、品牌口碑皆優(yōu)的項(xiàng)目，且開發(fā)商讓利優(yōu)惠和中介渠道雙重推廣，在現(xiàn)階段新房供應(yīng)較少的情況下，受歡迎程度較高。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為太子灣·灣璽的熱賣和深圳本身樓市供求沒有太大關(guān)系。他向記者介紹，過去幾年深圳大力發(fā)展金融、互聯(lián)網(wǎng)、高科技等新興產(chǎn)業(yè)，積累了一大批高收入人群，這部分人群本身就有著很強(qiáng)的購(gòu)買力。太子灣·灣璽這個(gè)項(xiàng)目所處蛇口自貿(mào)區(qū)正是高收入人群買房的聚集地。

此外，李宇嘉還分析說，該項(xiàng)目先后分三次開盤意味著開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)判斷還是比較謹(jǐn)慎，也說明像這類有著強(qiáng)購(gòu)買力的人群其實(shí)并不多。“每一次推盤都可以通過多個(gè)渠道來拓展客戶，再根據(jù)客戶數(shù)量來決定推盤數(shù)量，據(jù)我了解，這個(gè)項(xiàng)目的第一次蓄客是從2019年年底開始，今年3月份第一次推盤打響后，帶動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)熱度。”

相較于動(dòng)輒2000萬(wàn)元起步的太子灣豪宅項(xiàng)目而言，萬(wàn)科星城顯得更為親民，50萬(wàn)元首付便可讓深圳工薪階層快速“上車”。

3月16日，萬(wàn)科首次開啟線上直播賣房，288套均價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米的商務(wù)公寓開盤僅7分半鐘即售罄，銷售金額達(dá)2.99億元。隨后不久，開發(fā)商更是加推5棟房源。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，位于深圳寶安區(qū)的萬(wàn)科星城預(yù)售總數(shù)為1801套，其中商務(wù)公寓1194套，辦公472套，商業(yè)135套。此次開盤的是4棟商務(wù)公寓產(chǎn)品，單套面積范圍在28平方米-58平方米，均價(jià)為3.9萬(wàn)元/平方米。

“總價(jià)在109萬(wàn)-220萬(wàn)元，這對(duì)于普通購(gòu)房群體來說看起來并不是那么遙不可及。”一位業(yè)內(nèi)人士介紹，深圳商務(wù)公寓取消“只租不售”后，也使得公寓產(chǎn)品成交量上漲。

剛需人群可以對(duì)應(yīng)3月開盤的萬(wàn)科星城來看，小面積公寓產(chǎn)品，也是開盤售罄，克而瑞深圳區(qū)域表示，目前深圳樓市可以說是基本恢復(fù)到疫情前了，剛需更大的問題還是缺乏供應(yīng)，相信二三季度隨著熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目逐步面市，剛性需求將迎來一部分釋放空間。

不少業(yè)內(nèi)人士也表示，深圳住宅用地和住房供應(yīng)仍然嚴(yán)重不足，仍然難以滿足市場(chǎng)需求。綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁強(qiáng)調(diào)，深圳目前真正不缺的就是需求，2019年11月，深圳更改了豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)，立刻釋放了40%“偽豪宅”，成交量暴增到8000多套，可見給足條件，深圳的房子就賣得動(dòng)、賣得快、賣得好。

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全新一輪樓市周期

要從深圳拉開帷幕？

全新的一輪樓市周期，難道又要從深圳拉開帷幕？來自中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，深圳3月份二手房平均單價(jià)為71790元/平方米，依然位居全國(guó)第一。

實(shí)際上，在2019年全國(guó)樓市調(diào)控高達(dá)620次的嚴(yán)控形勢(shì)下，深圳卻反向逆襲，不算港澳臺(tái)，深圳二手房?jī)r(jià)格超越北京重回全國(guó)第一，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年第一周深圳市二手房掛牌均價(jià)為64479元/平方米，環(huán)比微漲0.02%。目前深圳房?jī)r(jià)再次回到2017年-2018年歷史最高點(diǎn)，并且大有“常據(jù)”全國(guó)二手房?jī)r(jià)第一位的勢(shì)頭，對(duì)比而言，其均價(jià)比北京高出10.5%，比上海高出11.7%。

宋丁介紹，2017年至2019年，深圳住宅用地供應(yīng)量分別僅占當(dāng)年建設(shè)用地供應(yīng)總量的16%、9%和12.5%，與住建部提出的熱點(diǎn)城市居住用地占比不低于25%存在明顯差距。就土地供應(yīng)方面，2014年-2018年5年間僅供應(yīng)21宗住宅用地，2019年由于全市整體經(jīng)濟(jì)受中美貿(mào)易摩擦影響較大，為平衡整體經(jīng)濟(jì)，在6月、11月和12月進(jìn)行了3次宅地拍賣，宅地供應(yīng)有所增加，但從供需格局看，仍然難以滿足市場(chǎng)需求。

另外，大灣區(qū)建設(shè)、新興產(chǎn)業(yè)引進(jìn)等也促使成交回暖。在同策研究院總監(jiān)張宏偉看來，豪宅的“秒殺”熱銷也反映出外部投資環(huán)境的變化。受全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，全球開啟量化寬松模式的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，國(guó)內(nèi)降準(zhǔn)降息也導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性增加，CPI一直維持在5%以上高位，在這樣的市場(chǎng)流動(dòng)性危機(jī)之下，高凈值人群在尋求核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保值增值。與此同時(shí)，政策端不斷利好也給豪宅市場(chǎng)錦上添花。