| 焦點丨增速穩中緩降 11月全國房地產投資數據釋放了這些信號 |
| 更新時間：2019/12/17 |
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12月16日，國家統計局發布《2019年1至11月份全國房地產開發投資和銷售情況》，顯現“一降一增一持平”現象。其中，在房地產投資開發完成情況方面，今年1至11月份全國房地產開發投資121265億元，同比增長10.2%，增速比1至10月份回落0.1個百分點；在商品房銷售和待售情況方面，今年1至11月份商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1至10月份加快0.1個百分點；在房地產開發企業到位資金方面，1至11月份，全國房企到位資金160531億元，同比增長7%，增速與1至10月份持平。
房地產是國民經濟發展的晴雨表，11月份國民經濟運行穩中有進，“一個回落0.1%、一個加快0.1%，一個增速持平”所體現的，正是房地產韌性與穩。在國新辦今天舉行的11月份國民經濟運行情況發布會上，國家統計局新聞發言人付凌暉這么表述，“11月份，面對國內外風險挑戰明顯上升的復雜局面，各地區各部門以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持穩中求進工作總基調，以供給側結構性改革為主線，推動高質量發展，做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作，主要經濟指標好于預期，國民經濟保持穩中有進發展態勢。”
今年以來，房地產市場調控效果有，但未來挑戰也不小。接下來的2020年，解決好房地產市場問題仍然是促“六穩”的重要一環，這需要摸清形勢、緊抓機遇。
11月份房地產投資數據總體呈現“一降一增一持平”。盡管如此，房地產開發投資增速仍被業內專家認為“韌性十足”，尤其在國民經濟增速浮動在6%左右的形勢下。
所謂“一降”，《2019年1至11月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，今年1至11月份，全國房地產開發投資121265億元，同比增長10.2%，增速比1至10月份回落0.1個百分點。
就今年全國房地產開發投資同比增速來看，自今年1至2月達到11.6%、呈現出2014年12月以來4年時間里最高水平之后，第一季度保持了持續增長，到1至4月份再次出現11.9%新高，此后便逐漸回落，直到1月至10月份的10.3%，再到1月至11月份的10.2%。
這一數字背后有兩大動因，一是房地產開發企業房屋施工面積增速回落，二是房地產開發企業土地購置面積與土地成交價款的同比下降。
《2019年1至11月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1至11月份，房地產開發企業房屋施工面積874814萬平方米，同比增長8.7%，增速比1至10月份回落0.3個百分點。與此同時，1至11月份，房地產開發企業土地購置面積21720萬平方米，同比下降14.2%，降幅比1至10月份收窄2.1個百分點；土地成交價款11960億元，下降13%，降幅收窄2.2個百分點。
對此，諸葛找房副總裁苑承建認為，“市場預期偏冷，再加上逐步進入施工淡季，以及開發企業融資環境趨緊，房屋新開工面積增速進一步回落1.4個百分點至8.6%，房屋施工面積增速也回落0.3個百分點，帶動1至11月份全國開發投資增速較上月回落0.1百分點至10.2%，繼續延續年初以來的增速下滑趨勢。從區域來看，全國幾大區域均呈現增速回落趨勢，特別是東北地區，增速回落0.6個百分點。”
所謂“一增”，《2019年1至11月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1至11月份，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1至10月份加快0.1個百分點。
就今年商品房銷售面積及銷售增速來看，自今年1至4月達到8.1%高位后，1至5月份降至6.1%，1至6月更是降至5.6%，連續3月下降后開始穩步回升，逐步上升至1至10月的7.3%，再到1至11月的7.3%。
苑承建表示，“施工淡季投資增速持續回落，因城施策政策微調助銷售企穩全國商品房銷售面積連續兩個月上漲，1至11月累計增速達到0.2%，比上月提升0.1個百分點。三季度以來一些城市因城施策對調控政策進行微調，初見成效，以及三季度以來的以價換量策略也進一步提振市場信心，特別是在東部地區。”
所謂“一持平”，《2019年1至11月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1至11月份，房地產開發企業到位資金160531億元，同比增長7.0%，增速與1至10月份持平。
就房地產開發企業到位資金增速來看，同樣自今年1至4月份達到8.9%的高位之后，1至5月回落至7.6%，1至6月進一步回落至7.2%，1至8月甚至回落至6.6%，此后開始逐步回升，一直到1至10月的7%，再到1至11月的7%。
對此，苑承建分析稱，“從到位資金情況來看，房企融資環境依舊趨緊，國內貸款僅增長5.5%，增速回落2.4個百分點，自籌資金增速僅為3.7%，房企到位資金仍舊主要依靠銷售回款，得益于目前全國商品房銷售穩定增長，定金及預付款增長10%，個人按揭貸款增長13.9%，房企資金面雖然趨緊，但是仍較為充足。”
穩中“一降一增一持平”的房地產在國民經濟下行的形勢下面臨諸多壓力。
付凌暉在國新辦今天舉行的11月份國民經濟運行情況發布會上對明年經濟增長的看法是，“中國經濟經過40年的高速增長，目前已經從過去的高增長轉變為與高質量發展要求相適應的中高速增長。過去，中國經濟的高增長，很多是依靠大量資源消耗和投入來實現的。未來看，中國的經濟發展階段已經發生很大變化，已經由過去的高投入和高消耗為特征的增長轉變為以提高質量和效益為特征的發展階段，這意味著我們的經濟增速不會像過去那樣高。按照高質量發展的要求，如果就業是比較充分的，物價是保持穩定的，居民收入是持續增加的，生態環境是在改善的，發展的質量和效益是在提高的，經濟增速高一點或者低一點，只要符合發展階段的要求，我覺得都是可以接受的。”
正如他所言，房地產下一步發展的道理也是一樣的，房地產各項指標增速雖然穩中回落或者持平，但是各項指標增速高一點或者低一點，只要符合發展階段要求，都是可以接受的。而房地產行業“符合發展階段要求”指的是，從高速發展轉向高質量發展。
對于這一點，12月10日至12日的中央經濟工作會議也透露出房地產行業轉型升級的新思路與新機遇。
可以看到，中央經濟工作會議將與房地產有關的內容放在了明年六大重點工作中的第三條，即“確保民生特別是困難群眾基本生活得到有效保障和改善。”其中指出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
對此，中國城鎮化促進會副主席、原建設部村鎮司司長李兵弟在近期的一場論壇中公開表示，“此次中央經濟工作會議對2020年的經濟工作做出了全面部署，明確提出堅持宏觀政策要穩，社會政策要托底的政策框架，堅持問題導向、目標導向、結果導向，提高宏觀調控的前瞻性、針對性、有效性，確保經濟實現量的合理增長和質的穩步提升。其中，有三點跟房地產行業有非常直接的關聯。一是構建全國高質量發展的新動力源，著眼于國家長遠發展，加強戰略性、網絡性的基礎設施建設；二是提高中心城市和城市群綜合承載能力，加強城市更新和存量住房改造提升，大力發展租賃住房，切實保障城市困難住房，堅持房子是用來住的不是用來炒的，促進房地產市場的平穩健康發展；三是充分挖掘超大規模市場優勢，發揮市場的消費的基礎性作用和投資的關鍵作用。”
毋庸置疑，住房保障、城市更新、老舊小區改造、發展租賃市場，這幾大關鍵詞正是房地產接下來一年的機遇所在。
付凌暉在國新辦今天舉行的11月份國民經濟運行情況發布會上也透露稱，“目前來看，我們國家的工業化、城鎮化還沒有完成，未來投資潛力是非常巨大的，特別是產業升級方面。未來看，養老、教育、醫療等民生領域投資空間還是很大；新一代的基礎設施像互聯網、通信5G發展方面，空間還是比較大；還有鐵路、軌道交通、城市停車場等交通建設方面也有很大投資空間。下一階段，按照中央經濟工作會議部署和要求，各地方和各部門要做好相關工作，投資增長應該還會有比較大的空間。”
責任編輯：馬琳 劉亞
審讀：戴士潮 |
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