今年前三季度，在“房住不炒”政策主基調下，房地產行業整體規模增速明顯放緩。據克而瑞研究中心統計，TOP100規模房企累計業績同比增速在4%左右，房企規模增長分化持續。不過，9月在推案量上升、促銷力度加大的推動下，百強房企業績較7、8兩個月提升明顯，單月權益銷售金額環比增長23.9%，增幅較去年同期提升近11個百分點。業內人士表示，四季度是房企沖刺全年業績目標的關鍵期，從房企的中期報告來看，多數企業供貨節點集中在四季度，將為業績沖刺提供有力保障。相信在企業增加貨量供應、加強營銷力度之下，四季度房企整體銷售規模會有一定的回升。

  房企規模增長仍在分化

  今年前三季度，按照可比口徑統計，TOP100規模房企的累計業績同比增速在4%左右，增速較上半年持平。但在9月份，百強房企業績表現較7、8兩個月提升明顯，單月權益銷售金額環比增長23.9%，增幅較去年同期提高近11個百分點。

  據悉，經過上半年集中拿地補庫存，在新開工節奏的影響下，房企四季度的供應量將明顯提升；另一方面，在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極推盤去化、加大營銷力度，通過降價促銷、以價換量加速項目去化。業內人士表示，在企業增加貨量供應、加強營銷力度之下，四季度房企整體銷售規模會有一定的回升。

  值得注意的是，前三季度，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權益金額門檻達到1217.9億元，同比增幅高達15%；TOP20房企和TOP30房企權益金額門檻分別為752.1億元和546.5億元，門檻增幅分別為2.9%和4.3%；TOP50房企競爭格局加劇，權益金額門檻較去年同期大幅提升10.5%至364.6億元。另外，截至三季度末，TOP200房企權益金額門檻達到40.1億元。

  數據顯示，前三季度，TOP100各梯隊房企之間規模分化持續，行業競爭加劇。其中，龍頭房企繼續保持穩健發展，TOP3房企權益金額集中度達10.2%，同比提升0.4個百分點；TOP4~10及TOP11~20梯隊房企權益金額集中度較去年同期也有一定幅度的提升，市場份額穩中有升，規模房企競爭優勢進一步深化。而隨著多數城市樓市成交回落，銷售難度加大，TOP20強之后房企的權益金額集中度出現一定回落。

  千億規模房企表現較佳

  從目標完成情況來看，截至9月末，在年內設定了全年銷售目標的房企中，近四成房企目標完成率達到75%以上。其中，陽光城、世茂、寶龍、九龍倉、大發地產等9家房企目標完成率實現80%以上，業績表現突出。另有近四成房企的目標完成率處于65%~75%區間，剩余房企目標完成率未達到65%。規模房企整體目標達成情況不及去年同期。

  但是，千億規模房企的整體業績表現優于行業平均水平。14家公布業績目標的千億房企中，超六成房企的目標完成率已超過75%，中海、世茂、龍湖、招商、金茂等房企業績完成情況較為樂觀。總體來看，在行業增速放緩、調控趨嚴的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有一定壓力，四季度仍需加速推貨入市，積極推盤去化。

  樓市政策調控主基調未變

  從政策調控層面來看，三季度管理層明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，表明“四限”調控仍將從緊執行；部分熱點城市調控政策再升級，大連、洛陽等加碼調控。克爾瑞有關人士認為，“房住不炒、因城施策”政策主基調未變，調控措施仍圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，夯實地方主體責任。

  從城市市場成交層面看，今年以來各城市房地產市場有所波動。在政策持續發酵的背景下，銷售轉淡基本符合預期，但不同城市依然呈現出明顯的分化。一方面，部分城市樓市、地市成交明顯下滑，庫存壓力再次浮出水面且有加劇趨勢；另一方面，也有一些城市市場依然高歌猛進、部分項目仍能開盤“日光”，供求矛盾仍相對突出。

  克而瑞有關人士預測，一線城市四季度市場將繼續小幅回調，不過基于剛需面仍有支撐，2019年總體成交規模仍有望超出2018年水平。二線城市整體成交規模會穩中有升，中西部剛需和改善需求仍有待進一步釋放。其中，諸如重慶、武漢、鄭州等去化周期較短的中西部核心城市，四季度供給會相對充足、需求仍較為旺盛，四季度成交仍會沖高；而西安、貴陽、青島等近兩年房價快速上漲的城市，居民購買力減弱，后續需求或降低。而三四線城市整體來看需求已經有所透支，再加上棚改政策的整體“收緊”，貨幣化安置比例下降，未來市場回落也在情理之中。僅部分環一線和熱點二線的三四線城市，受核心城市市場外溢需求影響，成交熱度或將繼續維持。