中房報(bào)記者 苗野 北京報(bào)道

業(yè)績(jī)是“果”，房企經(jīng)營(yíng)是“因”。

與以往“猛談”增長(zhǎng)率“大秀”增長(zhǎng)規(guī)模不同的是，2019年地產(chǎn)年報(bào)以“維穩(wěn)”拉開序幕，市場(chǎng)普遍將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了降速增利、保現(xiàn)金流和降負(fù)債上。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、總負(fù)債以及凈資產(chǎn)收益率等多方面對(duì)已披露2019年業(yè)績(jī)報(bào)告的TOP50上市房企進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，龍頭房企銷售額創(chuàng)下新高，“碧萬恒融”四強(qiáng)鼎立格局未變，規(guī)模都在5000億元以上，另有突破3000億元3家，2000億元8家，1000億元18家。從各量級(jí)梯隊(duì)表現(xiàn)來看，整體增長(zhǎng)速度變緩，但絕對(duì)增量依然可圈可點(diǎn)，預(yù)計(jì)2020年房企銷售規(guī)模增速將持續(xù)下降。

從2019年上市房企表現(xiàn)來看，營(yíng)收均值增速呈現(xiàn)下滑、上漲、下滑波浪曲線態(tài)勢(shì)，凈利潤(rùn)均值增速則呈現(xiàn)出倒“U”型態(tài)勢(shì)。“我們現(xiàn)在最關(guān)注的不是銷售額而是利潤(rùn)。”這成為大多數(shù)房企共識(shí)。

營(yíng)收層面，頭部格局雖然未變，但1000億-4000億元營(yíng)收規(guī)模房企數(shù)量較2018年有所減少。碧桂園、中國(guó)恒大和綠地控股分別以4859.08億元、4775.61億元和4225億元榮登行業(yè)營(yíng)收前三，TOP3房企營(yíng)收共計(jì)13859.69億元，占TOP50上市房企營(yíng)收總額的33.75%。萬科營(yíng)收3678.94億元，以500億元之差落居第4名，世茂、龍湖營(yíng)收均突破千億，富力、新城控股、中梁控股、旭輝等營(yíng)收徘徊在500億-900億元，盡管各梯隊(duì)房企營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)但增速有所下降。其中，中國(guó)恒大以2.44%的增幅拉低了TOP3房企整體平均增速；首創(chuàng)置業(yè)更是出現(xiàn)自2014年以來首次負(fù)增長(zhǎng)，營(yíng)收同比減少10.62%。陽光城、雅居樂、綠城中國(guó)等均是個(gè)位數(shù)增速。

“增收不增利”依然是房企2019年真實(shí)寫照，多數(shù)房企利潤(rùn)率下行，盈利見頂。TOP50上市房企中，毛利率、歸屬母公司凈利率下行房企占大比例份額，反映出房企利潤(rùn)率普遍下行現(xiàn)狀。大型房企仍舊可以依靠低成本融資獲得更高的盈利空間。除中國(guó)恒大凈利同比增速下降53.78%外，碧桂園、萬科、保利、融創(chuàng)等第一梯隊(duì)房企凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)高于均值。盡管新力控股、綠城中國(guó)、合景泰富等房企的凈利增速較高，但實(shí)際凈利潤(rùn)非常低，19.58億元、24.8億元和98.06億元凈利潤(rùn)相當(dāng)于碧桂園、恒大、萬科等規(guī)模房企一個(gè)月凈利潤(rùn)總額。另外，處于規(guī)模擴(kuò)張期的成長(zhǎng)型房企利潤(rùn)率普遍較低，利潤(rùn)水平難以維持，中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、佳兆業(yè)、金科凈利潤(rùn)率都在10%以下，最低的只有6.9%。

TOP50上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為80.05%，與2018年基本持平。資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線的房企達(dá)到50%，1家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過90%的是建業(yè)地產(chǎn)；6家房企超過85%，分別是碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、美的置業(yè)、中國(guó)奧園等。中國(guó)海外發(fā)展不僅是“利潤(rùn)王”，也是資產(chǎn)負(fù)債率最低的房企，為60.06%。

在經(jīng)歷了一段時(shí)間的規(guī)模沖刺后，降速增利成為房企的重要目標(biāo)。從各大房企公布的2020年業(yè)績(jī)目標(biāo)來看，同比2019年有不少房企下調(diào)了業(yè)績(jī)?cè)鏊倌繕?biāo)，目標(biāo)增幅超過20%寥寥無幾，甚至有不少房企已經(jīng)將業(yè)績(jī)?cè)鏊倌繕?biāo)降至10%以內(nèi)。2020年恒大對(duì)外公布銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)6500億元，同比增幅僅8.13％，融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)等房企，2020年業(yè)績(jī)?cè)龇?0%以下。中梁控股、正榮地產(chǎn)、中駿地產(chǎn)等二梯隊(duì)房企對(duì)2020年同樣設(shè)定了保守的銷售目標(biāo)增幅。但也有少部分房企在2020年依然設(shè)定了較高增速的業(yè)績(jī)目標(biāo)，如世茂房地產(chǎn)2020年業(yè)績(jī)總量實(shí)現(xiàn)3250億元，業(yè)績(jī)漲幅將達(dá)25%；綠城中國(guó)2020年業(yè)績(jī)目標(biāo)為2500億元，較2019年全年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)24%；龍光地產(chǎn)和合景泰富2020年的業(yè)績(jī)?cè)龇簿鶠?0%。