今年終于買上了屬于自己的房子。”濟南市民吳先生高興地告訴記者，臨近年底，他在唐冶片區買到了心儀已久的新房。據吳先生介紹，近兩年他主要在唐冶、雪山、新東站等片區看房，去年的房價基本維持在１５０００元／平米左右甚至更高，積蓄不多又面臨結婚問題的吳先生一直沒有買到合適的房子，但是從今年開始，濟南多個樓盤價格開始下調，又給了他新的希望。吳先生的經歷不是偶然，這正是濟南房地產市場從“火熱”到“冷靜”的變化過程。那么，回顧２０１９年，濟南房地產市場有哪些發展變化？展望２０２０年，市場又將會是怎樣的發展態勢？對此，齊魯晚報·齊魯壹點記者采訪多位業內人士，進行深入剖析解答。

唐冶魯商項目效果圖。

“特價”、“直降”優惠多

年初買不到的房年底入手了

“此前市場比較火熱，想要買到合適的房子，對剛需者來說確實有些吃力，但隨著市場逐步降溫，剛需也能出手了。”吳先生告訴記者，去年他曾經看中了唐冶片區的一處樓盤，價格在１７０００—１８０００元／平米左右的精裝修房源，由于當時超過預算只能作罷，而到了今年該樓盤的價格降至１５０００—１６０００元／平米，近期還推出均價１３５００元／平米的特價房源，吳先生把握機會，買到了心儀的房子，“年初還買不上的房，竟然在年底入手了，真的感到很開心，也很滿足。”

其實，吳先生的經歷不是偶然，這正是濟南房地產市場從“火熱”到“冷靜”的變化過程。進入下半年，濟南樓盤陸續出現降價現象，推出各種“限時搶”“特價房”等優惠活動，有的樓盤為了吸引購房者，還有家電、購物卡等禮品贈送，有的樓盤則是“簡單粗暴”直接降價。

記者了解到，此前世茂璀璨悅府推出過７月臻品房源，從１６０００多元直降到１４０００多元，優惠可達２０多萬；位于新東站片區的新城香溢華庭，還推出過員工內部房，每套優惠１２－１６萬，優惠后的單價在１１０００元左右，低于周圍市場價２０００元以上；天鴻·公園大道原價１３０００元／㎡左右，曾在中秋推出限時９折，推出１１８８８元／㎡認籌的活動。

而臨近年底，各個樓盤為年底沖刺業績，更是推出不少打折優惠的房源，位于張馬片區的拉訪人員告訴記者，翡麗公館項目原價在１７０００元／㎡左右，現在推出１４０００元／㎡的特價房源。碧桂園ＣＬＤ鳳凰首府，也推出１３０００元／㎡左右的特價房源。像張馬片區的萬科正榮悅棠府、萬科·碧桂園魅力之城等項目都有不同的優惠。

“這兩年政府在進行調控，我在看房過程中明顯感到市場正逐步回歸理性。”據吳先生介紹，今年與去年相比，樓盤推出的特價優惠活動很多，雖然不是明確降價，但能讓真正有購房需求的人買到合適的房子，對老百姓來說也是好事。

價格以促銷形式走低

中高端產品市場較為穩定

記者了解到，濟南當前仍然堅持“房住不炒”的政策要求，隨著購房者逐步恢復理性，對于買房開始持觀望態度，再加上去年拿地的項目，今年陸續入市出貨，市場逐步形成供大于求的狀態，導致很多樓盤開始“賣不動”了。此外，前幾年濟南樓市的快速發展，已經消耗了一大部分的購買力，如今購房力下滑很明顯。

合富輝煌（中國）山東公司副總經理許傳明認為，２０１９年濟南房地產市場走勢的主題詞是筑底盤整，濟南整體市場交易熱度在２０１８年四季度開始由熱轉涼，市民需求置業熱情逐步轉冷，供應規模維持規模，整體市場從賣方市場轉入買方市場，價格以促銷形式逐步走低。根據國家統計局發布的國家７０個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，記者發現，濟南新房價格環比已連續下跌４個月，二手房更是８連降。

對此，有業內人士也指出，目前濟南新建商品住房市場和全國其他城市一樣，呈現一定下行回歸態勢，市場進入調整期，供求量雖保持相對穩定，但價格出現回調，尤其城市周邊區域項目價格下調幅度較大，如雪山、唐冶片區降價幅度在１５％左右，主城區的項目價格雖有下調但空間相對較小。他認為，今年的濟南房地產市場呈現的是理性回歸的態勢。

ＣＢＤ五座超高層效果圖。

“當前的濟南房地產市場的供需結構沒有發生明顯變化，已形成以剛性需求和改善需求為主的市場結構，且一直保持著相對穩定的狀態。”該人士分析到，當前濟南部分區域１３０００元主流銷售產品受價格回歸影響較大，２００００元左右中高端產品目前市場較為穩定，未出現較大幅度降價促銷現象。據悉，今年１００－１４４㎡面積段占成交總量的７３％，剛需和改善的群體是市場的主力支撐，９０㎡以下和１６０㎡以上面積段占比顯著回落。

此外，該人士還說到，近年來，濟南房地產市場一直以改善型需求為主，但從近期住宅銷售情況看，市場有一定下滑，購房者觀望氣氛加劇，其中二手房置換量下降直接影響到部分改善型需求購買能力，市場呈現出以剛需產品銷售為主，改善型產品出現一定滯銷的新變化。

政策、購買力影響需求

當前回歸理性進入穩定期

為什么濟南房地產市場會由過熱趨于冷靜？近年來，濟南房地產市場又經歷了哪些變化發展？對此，記者采訪多位專家及業內人士進行了專業深度的分析。

“傳統的金九銀十開發企業為沖刺年終業績雖也推出了打折促銷、特價房等降價跑量的營銷活動，但市場觀望情緒依然比較濃厚，成交規模保持平穩，沒有出現預期的回升。”山東省房地產發展研究中心特約評論員許珊分析到，２０１９年３、４月份，受金融政策、需求釋放等多重因素影響，濟南住宅成交量達到全年的峰值，但進入下半年以來，鑒于政策環境整體偏緊，且剛需購買力已逐步消化，成交量明顯呈下行趨勢，市場開始回落。

許傳明也指出，宏觀調控政策從鼓勵置業專項限制置業的各種政策疊加因素對市場發展形成了剎車效應，置業需求的持續釋放導致短期需求集聚有限，是本輪行情由熱轉冷的直接原因。同時，行業景氣度周期性變化也是原因之一，從全國的行業發展來看，本輪上漲行情持續了近五年，是歷輪景氣周期中上漲行情持續時間最長的一次，屬于濟南樓市本輪行情的正常變化。

記者了解到，２０１４年濟南市房地產市場進入改善型需求為主的市場，由于２０１５－２０１７年之間的不理性急劇增長，透支了大量購買需求。　“２０１５年濟南住宅成交量首次突破１０００萬㎡，２０１６年住宅成交金額突破１０００億元，這成為濟南房地產市場發展的兩個里程碑。”據濟南市住建局相關工作人員介紹，濟南的房地產市場進入騰飛階段后，濟南房價出現了不理性的過快上漲，針對這樣的市場環境，濟南市及時做出調整，２０１６年９月，濟南重啟限購政策，經過兩年的房地產市場調控，２０１８年下半年開始，濟南房地產市場正常回調。

“今年的濟南房地產市場呈現的是理性回歸的態勢。”該工作人員指出，長期來看，濟南房地產市場以剛性需求、改善需求為主，住房的變化帶動生活質量的提高，推進家庭需求的不斷改善。面對泉城市民日益增長的住房需求，濟南的住宅市場供應量也在隨之變化增加，當前整體供求沒有發生太大變化，供應量比較充足，市場基本保持了平穩的狀態。

住宅將供應１２００萬平米

購房更注重功能性和性價比

“現階段，濟南房地產市場價格的不斷變化是因為市場在尋找價格線走勢的平衡點。”許傳明說，房屋價格會根據供需雙方的交易，不斷調整，從而達到一個合理范圍內。他指出，在濟南房地產市場盤整了一年多的基礎上，樓市筑底基本接近尾聲，２０２０年將完成筑底過程，各方對于市場走勢形成共識，房地產進入穩定發展新階段。

許傳明認為，２０２０年的濟南樓市發展將主要受宏觀政策、微觀供應和需求三個方面影響。從政策面分析，２０２０年“穩地價”“穩房價”“穩預期”的房地產調控政策將保持方向不變、力度不減，在此前提下濟南會因城施策進行預調微調。房地產供應方面，濟南土地出讓規模近年來保持基本穩定，市場有效供應規模將維持在較為合理的水平，且土地價格也維持在平穩水平，明年的住宅供應在１２００萬平米左右。需求方面，濟南城市持續發展擴容，人口和要素集聚能力突出，盡管短期置業意愿不活躍，但是整體規模依然維持較高水平。據許傳明預估，２０２０年一線交易市場格局會逐步穩定，保持現在的優惠力度。

山東省房地產發展研究中心特約評論員許珊分析，隨著購房者消費回歸理性，２０２０年將更注重對于功能性和性價比的追求，加之全面放開二胎導致的家庭結構發生變化，１００－１４４㎡面積段會在相當長的一段時間內占據市場絕對主力。“開發企業也必須更多的關注項目的價值挖掘、產品力和配套服務的全面打造，匹配購房者的置業需求。”她指出，不管是購房者還是開發商，都應該回歸初心，按需買房，按需建房。

據悉，２０２０年中央堅持房住不炒、防控系統性金融風險、加快落實一城一策長效調控機制，保持房地產市場健康平穩發展的決心不會發生改變。對濟南而言，今年３月份最新公布的《濟南城市發展戰略規劃（２０１８－２０５０）》（征求意見稿）對城市發展的目標定位、發展格局進行了詳細的解讀和闡述，濟南既肩負著引領全國新舊動能轉換的使命，又要發揮省會城市的龍頭效應和對人才以及資源的集聚吸引效應，加快實現“大強美富通”的要求，成長為現代化國際大都市。

“長遠來看，濟南房地產市場不乏更高站位的引導和更大客群的支撐，仍有較大的行業發展空間和機會。”許珊表示，同時隨著濟南住房租賃試點城市的加快推進以及住房保障體系的逐步完善，“多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”已雛形初現，未來濟南市的住房體系將從以住房市場體系為主，向“住房市場體系”和“住房保障體系”并駕齊驅、共同發展轉變，人民群眾的住房需求和住房條件會在這種日趨完善的體系中得到更好的滿足和發展。